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Das Baurecht

Ein wichtiges Thema - nichtsdestotrotz eher trockener Natur... Das Baurecht besteht aus - nicht übertrieben! - tausenden von Gesetzen, Verordnungen, Erlassen, Normen, Technischen Merkblättern und Gerichtsurteilen. Eigentlich muß alles bei einem Bauprojekt beachtet werden. Meist werden jedoch von den zuständigen Institutionen nur die für das jeweilige Projekt wichtigen Aspekte kontrolliert.
 
Hier kommen allerdings die zum Teil geradezu skurrilen Einschränkungen durch die in den jeweiligen Bebauungsplänen festgesetzten Vorgaben zum Zuge (Stichworte: Wände: Farbton Ziegelrot ähnlich RAL 3031; Dach: Farbton Ziegelrot, ähnlich RAL 3031, OKFF (Oberkante Fertigfußboden) max. bis 0,40 m über anstehendes Gelände usw. usw.)...
 
Unter solchen Bedingungen ist es selbst mit viel Phantasie nicht leicht,als Architekt etwas zu gestalten, das nicht "08/15" ist, selbst wenn auf Bauherrenseite oft großes Interesse daran besteht.
 
Im Folgenden nun einige Stichworte für das tägliche Leben:

  • Abnahme
    VOB Teil B,§12: Übergabe des fertigen (Bau-)Werkes (im Sinne des mit Handwerkern, Architekten oder Bauträgern abgeschlossenen Werkvertrages. Danach beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen.
    Eine Abnahme erfolgt entweder durch eine Bauwerksbegehung mit ausführender Firma, Architekten (falls vorhanden) und Bauherrn oder fiktiv (d.h., 12 Werktage nach schriftlich gemeldeter Fertigstellung des Werkes durch den Auftragnehmer gilt es als abgenommen).
    Eine Bauwerksbegehung ist jedoch für den Bauherrn in jedem Falle der sicherere Weg. Hier wird ein Mängelprotokoll aufgenommen, das von beiden Seiten unterschrieben wird. Wichtig ist, daß alle Mängel aufgenommen werden. Dazu muß man natürlich wissen, was ein Mangel ist...
     
  • Bauantrag
    Für die meisten Baumaßnahmen ist ein Bauantrag erforderlich.
    Ausnahmen gelten unter anderem für Abbrucharbeiten, Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 15 m3 Rauminhalt (ich habe schon einen Bauantrag für einen Geräteschuppen mit ca. 12 m2 Grundfläche gestellt. Die Formalitäten waren teurer als der Schuppen...)und Solarenergieanlagen(§69 Niedersächsische Bauordnung; im konkreten Fall unbedingt lesen oder Architekten fragen!)
    Die Berechtigung, einen Bauantrag zu stellen, haben Bauingenieure und von der Architektenkammer zugelassene Architekten.
    Ein Bauantrag besteht normalerweise aus dem Bauantragsformular, einem Qualifizierten Lageplan (beim Katasteramt erhältlich), Grundrissen, Schnitten und Ansichten (gewöhnlicher Maßstab 1:100), Baubeschreibung, bautechnischen Nachweisen (u. a. Wärmeschutznachweis), Kostenschätzung, Entwässerungsantrag mit den erforderlichen Zeichnungen, Statik, Berechnung von Fläche und Bruttorauminhalt, Erhebungsbogen Bautätigkeit (für das Statistische Landesamt) und und und... Diese Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Je nach konkretem Fall können mehr, weniger oder andere Unterlagen verlangt werden.
     
  • Bauordnungsamt
    Das Bauordnungsamt ist die Behörde, die die per Bauantrag beantragten Baumaßnahmen - immer abhängig vom Einzelfall - prüft, genehmigt, überwacht und abnimmt
    Falls der Antrag genehmigt werden muß, muß die Genehmigung im Regelfall vor Baubeginn vorliegen. Ist dies nicht der Fall oder werden bestimmte Auflagen nicht erfüllt, kann die Baustelle stillgelegt werden.
    Außerdem sollten hier Fragen im Zusammenhang mit einen konkreten Bauvorhaben beantwortet werden können.
     
  • Bebauungsplan
    Von der Kommune beschlossener Plan, in dem das Maß der baulichen Nutzung (Gebäudehöhen, zulässige Geschosse, Geschoßflächenzahl, Abstände etc.) für das jeweilige Gebiet festgelegt ist.
     
  • Denkmalschutz
    Unter Denkmalschutz gestellt werden können einzelne Bauteile (z.B. Treppenhäuser, Fassaden), komplette Häuser oder ganze Häuserblocks und Straßenzüge. Wenn man als Bauherr etwas veränderm will, was unter Denkmalschutz gestellt ist, muß das örtliche Denkmalschutzamt gefragt werden. Meist ist eine "Denkmalrechtliche Genehmigung" für die vorgesehene Baumaßnahme zu beantragen. Die Bedingungen für die Erteilung dieser Genehmigung müssen mit dem Denkmalschutzamt ausgehandelt werden.
    Manchmal (eher selten) gibt es direkte Zuschüsse von Kommunen, Landkreisen, Regierungsbezirken, Großraumverbänden oder auch Bundesländern (Dorferneuerungsprogramme, Stadtteilsanierungen o. ä).
    Regelmäßig enkalkulieren kann man die steuerlichen Vergünstigungen nach § 7i Einkommenssteuergesetz: 10 % Abschreibung der Herstellungskosten auf 10 Jahre.
     
  • Denkmalschutzamt
    Das Denkmalschutzamt ist (analog zum Bauordnungsamt) die Behörde, die die per formlosem Antrag beantragten Baumaßnahmen - immer abhängig vom Einzelfall - unter denkmalschutzrechtlichen Aspekten prüft, genehmigt, überwacht und abnimmt
    Die Genehmigung muß im Regelfall vor Baubeginn vorliegen. Ist dies nicht der Fall oder werden bestimmte Auflagen nicht erfüllt, kann die Baustelle stillgelegt werden
     
     
  • Gewährleistung
    Jede ausführende Firma muß für ihre Leistungen eine Gewährleistung übernehmen. Der Gewährleistungszeitraum beträgt je nach abgeschlossenem Vertrag 2 Jahre (nach VOB) oder fünf Jahre (nach BGB). Innerhalb dieses Zeitraums möüssen Mängel und Mangelfolgeschäden von der ausführenden Firma auf ihre Kosten behoben werden. Der Bauherr kann für diesen Zeitraum - wenn es vertraglich vereinbart ist - bis zu fünf Prozent der Schlußrechnungssumme als Sicherheit einbehalten. Dieser Einbehalt muß verzinst werden.
    In der Praxis kann es bei mehreren ausführenden Firmen allerdings manchmal strittig sein, welcher Firma der Schaden zuzuordnen ist.
     
  • Nachbarschaftsrecht
    Erfahrungsgemäß sind viele Dinge viel einfacher zu lösen, wenn der Bauherr ein gutes Verhältnis zu seinen Nachbarn hat. Gerade in eng bebauten Gebieten (Innenstadt, Dorfkerne) geht ohne nachbarschaftliche Zustimmung nichts mehr. . Daher: Wer vorhat, auf einem relativ kleinen Grundstück relativ viel zu verändern, der sollte mit seinen Nachbarn ein gutes Verhältnis aufbauen! Das ist übrigens auch sonst viel angenehmer, als der tägliche Kleinkrieg, von dem die Amtsgerichte in Deutschland von Jahr zu Jahr mehr Lieder singen können.
     
  • VOB
    Verdingungsordnung für Bauleistungen, bestehend aus Teil A (Bestimmungen zu Ausschreibungen und Auftragsvergabe), Teil B (Bauvertragliche Regelungen, Bestimmungen zu Kosten, Terminen, Gefahrenübergang, Abnahmen etc.) und Teil C (Bestimmungen zu technischer Ausführung, gesondert zu vergütenden Leistungen etc.). Teil C ist nach Gewerken gegliedert.
    Falls ein Anbieter seinem Angebot die VOB zugrunde legt, muß er sie dem potentiellen Kunden auf Wunsch zugänglich machen - sei es als Kopie, sei es als Auslage in seinen Geschäftsräumen.
     

Einfacher wird das Baurecht nicht werden - bislang hat jede Ankündigung einer Bundesregierung, das Baurecht vereinfachen zu wollen, nur neue Paragraphen hervorgebracht, die ebenfalls beachtet werden wollen.
 
Noch ein kleiner Tip zum Schluß: Die Homepage der jeweils für die planungs- und baurechtlichen Vorgaben zuständigen Stadt erreicht man meistens dadurch, daß man als Adresse "Stadt-xy.de" in die Adresszeile des Browsers eingibt.


 
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